Casa per l'estate: non c'è legame tra domanda e offerta

Metratura, numero di stanze e prezzo: nel real estate si allarga la forbice fra domanda e offerta. Ecco cosa emerge dal primo studio realizzato da Century 21 Italia, la branch italiana del colosso americano del real estate, insieme a Wikicasa, la proptech che distribuisce e analizza informazioni online per facilitare e rendere più trasparenti le compravendite. Lo studio prende in esame tutto il territorio italiano con un’analisi di dettaglio su 8 città italiane (Milano, Roma, Torino, Bologna, Firenze, Napoli, Catania, Palermo). Si alzano i tassi e cambia l’idea di casa: si cercano immobili sempre più piccoli. Prima di tutto la metratura: compratori e venditori non si incontrano sulle dimensioni. Se in media, secondo lo studio, chi compra a inizio 2024 cerca un immobile di circa 118 metri quadrati, con poco più di 3 stanze, chi vende, invece, offre case dalla metratura media di 127 metri quadrati che hanno oltre 4 stanze. Stando al report, infatti, in larga parte i venditori nei primi mesi del 2024 hanno messo sul mercato principalmente trilocali o addirittura immobili da 5 o più camere.

Una tendenza, quella di ricercare case sempre più piccole, che emerge prepotentemente isolando i dati relativi alle richieste: basti pensare che a inizio del 2023, chi cercava casa si orientava sui 130 metri quadri, mentre alla fine dello stesso anno le richieste riguardavano case con superfici medie di 125 metri quadri, per scendere ancora, come abbiamo visto, a 118 mq all’inizio del 2024. “Le motivazioni - spiega Marco Tilesi, Ceo di Century 21 Italia - sono molteplici e vanno ricercate nel periodo di profondo cambiamento che il settore ha attraversato negli ultimi mesi: si è passati da un periodo in cui le condizioni di accesso al credito erano particolarmente favorevoli, a un periodo di forte rialzo dei tassi dei mutui”.

Situazione, questa, che ha fortemente impattato sul sistema delle compravendite: “Se, nel periodo immediatamente successivo alla pandemia, infatti, le condizioni erano tali da spingere la domanda verso soluzioni di metratura più ampia, oggi - prosegue Tilesi -si sta cominciando a richiedere soluzioni sempre più piccole, specie nelle grandi città”.

“L’aumento dei tassi - aggiunge Mattia Colantuoni, co-founder di Wikicasa - è sicuramente la causa principale di questo processo, ma non l’unica. Serve osservare la 'natura della domanda': chi acquista un immobile è spinto da motivazioni abitative o di investimento. Nel primo caso, la riduzione progressiva del nucleo familiare, con la diminuzione della capacità di spesa ha portato a una domanda più frammentata, che non richiede soluzioni di grandi tagli. Allo stesso tempo, però, gli acquisti con finalità di investimento, spesso legati alla messa a rendita dell’immobile, cosa che avviene sempre di più con lo short rent, fa passare in secondo piano il concetto tutto italiano di casa come spazio primario e fondamentale per la famiglia, portando a una riduzione della richiesta della metratura”.

E l’analisi dei prezzi sintetizza perfettamente questa tendenza che vede compratori e venditori su due barricate opposte. Secondo lo studio Century 21 Italia-Wikicasa, infatti, oggi chi cerca casa in Italia lo fa assestando la sua domanda su un prezzo medio di poco inferiore ai 160 mila euro, mentre il prezzo medio per chi mette un immobile in vendita arriva a sfiorare i 230 mila euro. Una divergenza che, alla luce delle differenti posizioni di domanda e offerta su metratura e numero di stanze, sicuramente non sorprende.

Se sul fronte delle compravendite domanda e offerta si biforcano - a fronte di quasi 238 mila annunci di vendita censiti a inizio del 2024 su tutto il territorio nazionale, le ricerche di acquisto registrate nello stesso periodo sono, invece, poco meno di 30 mila - il mercato degli affitti sembra in perfetto equilibrio. A 22mila richieste censite sempre nei primi mesi del 2024, infatti, corrispondono 23 mila offerte. “Un equilibrio apparente: difficoltà di accesso al credito e nuova concezione dell’abitare - commentano da Wikicasa - si uniscono al boom degli affitti a breve termine e hanno portato il mercato delle locazioni a saturarsi in breve tempo, diventando la vera ‘risorsa scarsa’ del settore”.

E anche qui i dati lo dimostrano: le case immesse sul mercato degli affitti sono in media più grandi di quelle ricercate dai potenziali locatari, 81 metri quadri dell’offerta contro i 69 della domanda. Lo studio della domanda e dell’offerta nel settore real estate di Century 21 Italia - Wikicasa, inoltre, mostra che i locatori immettono sul mercato principalmente bilocali (7.000 annunci) e trilocali (5 mila annunci). Il prezzo resta cartina tornasole: chi cerca è disposto in media ad affittare a 700 euro, mentre i proprietari immobiliari puntano a canoni medi di poco superiori ai 1000 euro.

Milano e Roma sono due città agli antipodi. Se è vero che Milano resta una città attrattiva, l’analisi Century 21 Italia e Wikicasa mostra che la ricerca di case da comprare nel capoluogo lombardo ha subito una brusca frenata. Se a inizio 2023 le ricerche si attestavano sulle 1.400 a inizio 2024, toccano quota 1.000, calando di circa il 30%, e questo a fronte di un’offerta che, ingolosita dai prezzi crescenti ormai noti, nello stesso periodo passa da 4.751 offerte a oltre 6.000. Ed è proprio Milano la città dove prezzo richiesto e offerta di mercato creano una forbice maggiore: i proprietari mettono sul mercato immobili valutati in media 470mila euro, con compratori che ricercano case dal valore medio di 268mila euro. Ma non è tutto, è sempre Milano, stando all'analisi, una fra le città dove si cercano le case più piccole, ben al di sotto della media nazionale: se la metratura media richiesta in Italia si attesta sui 118 metri quadri, nel capoluogo lombardo chi vuole comprare casa la cerca sui 68 mq.

“Milano sembra aver raggiunto il suo plateau, il suo punto di equilibrio; in un mercato che si autoregola possiamo presumere che nel prossimo futuro, rispetto alle dinamiche in atto, i prezzi dovrebbero assumere comportamenti più regolari, in un mercato comunque forte”, dice Marco Tilesi, Ceo di Century 21 Italia.