Il regolamento di condominio, gioia e dolore per i condomìni
Vivere in condominio comporta dei vincoli sanciti nei regolamenti assembleari e in quelli contrattuali
Le regole contenute nei regolamenti di assemblea, nei contratti e nel regolamento di condominio, condizionano la convivenza e il vivere all'interno di un condominio.
In una recente nota, Confedilizia, l'associazione dei proprietari edili, ha sottolineato la centralità nella vita in condominio del rispetto dei regolamenti. La nota spiega le linee guida da cui scaturiscono i regolamenti che pianificano la convivenza tra le mille esigenze tra le varie realtà che si trovano a condividere la vita in condominio.
Spesso, parlando di condominio, si è fatto riferimento ai regolamenti assembleari e a quelli contrattuali e, in particolare, alla loro differente incidenza sulla vita condominiale. In proposito, occorre anzitutto sottolineare che il regolamento assembleare è approvato, sia in prima sia in seconda convocazione, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio. Inoltre, sottolineiamo che questo tipo di regolamento – per giurisprudenza consolidata – non può incidere sui diritti dominicali (cioè, sui diritti proprietari) dei singoli condòmini (cfr., fra le altre, Cass. sent. n. 1195 del 6.2.’87). Diversamente, il regolamento contrattuale è un regolamento formato con il consenso unanime di tutti i condòmini (anche in assemblea) ovvero predisposto dal costruttore e accettato dagli stessi condòmini nei loro atti di acquisto. A differenza di quello assembleare, può contenere – secondo la giurisprudenza – limitazioni ai poteri dei condòmini e ai loro diritti sui beni comuni o individuali (cfr., ancora, Cass. sent. n. 1195/’87). In materia va altresì evidenziato che le clausole dei regolamenti contrattuali hanno natura convenzionale – secondo pacifico orientamento della giurisprudenza (cfr. Cass. sez. un. sent. n. 943 del 30.12.’99) – soltanto qualora si tratti di pattuizioni limitatrici dei diritti dei condòmini sulle proprietà esclusive o comuni, ovvero attributive ad alcuni condòmini di maggiori diritti rispetto ad altri; diversamente, qualora si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, esse vanno considerate di natura regolamentare. Ciò significa che clausole di quest’ultimo tipo, ancorché inserite in un regolamento contrattuale, non necessitano – per essere modificate – del consenso totalitario dei condòmini. Allo scopo, quindi, è sufficiente una semplice delibera adottata con la maggioranza prescritta dal citato art. 1136, secondo comma, cod. civ. (norma – come abbiamo detto – richiamata dall’art. 1138, terzo comma, cod. civ. in tema di approvazione e modifica del regolamento di condominio). In ogni caso occorre tener presente che qualsiasi tipo di regolamento non può derogare a determinate previsioni (artt. 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136, 1137) e agli artt. 63, 66, 67, 69 delle disposizioni di attuazione".
