Mercato immobiliare, nei comuni più grandi la frenata maggiore
Milano e Roma, le due città più grandi d'Italia, che trainavano il mercato nazionale, sono quelle che hanno rallentato di più
A cominciare dalle grandi città, il mercato immobiliare italiano, dopo anni di trend positivo, ha conosciuto una brusca frenata nel 2020. Nei piccoli comuni c'è stato pure un rallentamento, ma molto più contenuto.
Il rapporto immobiliare 2021 ha certificato la frenata del mercato delle compravendite di immobili in Italia in tutto l’arco del 2020 per un valore generale del 7,7%. Andando ad analizzare però i tanti particolari, ci sono altri spunti di cui tenere conto.
Nelle cinque classi di comuni (Small, Medium, Large, Extra Large, Double Extra Large) che rappresentano le “taglie” dimensionali del mercato, individuate in base alla propria quota di fatturato rispetto al totale nazionale, evidenzia che nel 2020 nelle classi con taglia XXL e XL, le compravendite di abitazioni diminuiscono oltre il 10% rispetto al 2019, più che nelle altre classi. Nella classe XXL, con le città di Milano e Roma che assorbono il 9,2% del mercato nazionale, il calo dei volumi di compravendita di abitazioni supera il 13%.
Di contro, nella classe di taglia S, dove sono posizionati quasi il 90% dei comuni (6.749 dei 7.562 analizzati) con circa il 35% del mercato nazionale, il calo rimane al di sotto del 5%. Il livello dell’IMI, come prevedibile, tende ad essere più elevato con il progredire delle taglie dalla S (1,25%, da 1,31% del 2019) alla XXL (2,27%, da 2,63% nel 2019); nel 2020 il maggiore decremento si riscontra nelle classi di taglia più grandi (-0,29 punti la taglia XL, -0,36 punti la taglia XXL).
L’andamento dal 2004 degli indici del NTN per taglie di mercato evidenzia come la crisi delle compravendite di abitazioni sia stata anticipata nel 2006 nei comuni di taglia più grande, in particolare Roma e Milano, seguita nel 2007 da tutti gli altri mercati.
Nel 2010 sono ancora Roma e Milano a spingere il mercato, questa volta verso il rialzo, ma nel 2012 il crollo è generale. Dal 2014 la ripresa è visibile in tutti i mercati che, nel grafico degli indici, si dispongono in ordine crescente di taglia, e nel 2019 il solo mercato meno dinamico (S) non è ancora arrivato a recuperare le perdite subite nel tracollo del 2012. Nel 2020 il crollo evidente, che riporta il dato ai livelli precedenti il 2018 per le taglie dalla M alla XXL, mentre per la taglia S la perdita è più lieve.
