Cambia il mercato immobiliare: l'affitto vince sull'acquisto

La perdita del potere d’acquisto delle famiglie e il rialzo dei tassi spingono molti a prendere in considerazione l’affitto rispetto all’acquisto della casa, mentre i locatori da parte loro usano gli affitti per integrare i redditi ma con una maggiore attenzione alle garanzie da parte dei locatari: queste le principali evidenze che emergono dall’Osservatorio Affitti, condotto da Nomisma per conto di Crif, in collaborazione con Confabitare.

Lo studio è stato realizzato per esplorare la propensione degli italiani verso soluzioni di affitto immobiliare e la disponibilità dei proprietari ad affittare le loro abitazioni, cercando di identificare fattori che facilitano o ostacolano la locazione.

Per i primi sei mesi del 2024, gli operatori prospettano un calo del numero di compravendite, mentre sul versante della locazione le attese sono di stabilità, sia per i contratti che per i canoni. I locatari nel 42% dei casi si ritrovano a considerare l’affitto perché la propria condizione economica attuale rappresenta un ostacolo all’acquisto di un’abitazione. Condizione che risulta ancora più rilevante in particolare per le famiglie monogenitoriali e individui con presunto reddito contenuto o inesistente (casalinga/o, disoccupata/o o in cassa integrazione, operai e pensionati).

Per imprenditori, dirigenti e impiegati invece la locazione si configura come una soluzione temporanea, mentre le famiglie con figli e coloro dotati di maggiori risorse economiche optano spesso per la locazione perché non sono ancora riusciti a identificare e acquistare la 'casa ideale'. La quota di chi considera l’affitto come una soluzione temporanea è pari al 25,7% dei locatari. Al contrario, per alcune categorie, come le famiglie monogenitoriali, i pensionati e i liberi professionisti, la casa di proprietà non risulta conveniente per le spese da sostenere (manutenzione, spese straordinarie, assicurazione casa…).

La perdita di potere d’acquisto, l’erosione della capacità di risparmio e il rialzo dei tassi applicati hanno di fatto messo fuori gioco una quota considerevole della domanda potenziale di acquisto di abitazioni con conseguenze rilevanti sui mutui erogati e sul numero di compravendite. L’acquisto dell’abitazione è così uscito progressivamente dai programmi delle famiglie tanto che, nel 2023, le difficoltà riscontrate dalle famiglie a finanziare l’acquisto di una casa hanno fatto spostare il 7,3% della domanda dall’acquisto all’affitto, accentuando la pressione sul comparto.

Vi sono alcune caratteristiche sociodemografiche che rendono più diffuso il ricorso alla locazione: è il caso del numero di componenti del nucleo familiare: il 30% delle famiglie più numerose (5 o più) vive in un’abitazione in affitto. All’opposto, le famiglie monocomponente riscontrano difficoltà nell’acquisto di un’abitazione – probabilmente a causa della mancanza di risorse economiche, rivolgendosi così in misura maggiore al mercato della locazione. Anche la composizione familiare e l’età risultano determinanti nel rivolgersi al mercato della locazione. Infatti, le famiglie monogenitoriali con almeno un figlio minore nel 30% circa dei casi vive in affitto, così come 1/3 circa delle persone sole con meno di 65 anni vive in case non di proprietà. Ciò è destinato ad acuirsi dal momento che – secondo le più recenti previsioni Istat sulle famiglie – nel 2040, quasi il 39% delle famiglie sarebbe costituito da persone che vivono da sole in particolar modo nelle fasce di età più elevate (aumento di 1,2 milioni di donne sole e di oltre 600 mila uomini soli).

In generale, vi è una maggiore propensione alla locazione per chi possiede più di un'abitazione (oltre a quella di residenza o ad uso vacanza), ovvero coloro che realisticamente hanno acquistato le abitazioni proprio a scopo di investimento e con l’intento di ricavare un’entrata economica aggiuntiva. Per il 61% dei locatori, infatti, è proprio la possibilità di integrare il reddito con una rendita la prima motivazione sottostante la scelta di dare in locazione un’abitazione. Al contrario, chi possiede un’unica abitazione tende a preferire gli affitti brevi turistici, motivando la scelta soprattutto con la mancanza di adeguate tutele nei contratti di locazione tradizionali (soprattutto in caso di morosità dell’inquilino) e per i minori vincoli insiti in questo business

Riguardo all’utilizzo di abitazioni di proprietà, oltre a quella di abitazione o vacanza, il 51% dei proprietari di immobili dichiara di avere abitazioni attualmente affittate, il 10% utilizza l’abitazione per affitti brevi turistici, soprattutto a causa delle difficoltà di sfratto sugli affitti a lungo termine (per l’85% di chi fa ricorso agli affitti brevi) oppure per avere minori vincoli (69% dei casi).

Resta un 30% di proprietari che non ha ancora messo in affitto i propri immobili ma ha intenzione di farlo a breve e un 10% di proprietari che non ha intenzione di mettere nulla in affitto a causa di esperienze negative avute in passato (38% di chi non ha intenzione di affittare l’abitazione) o per possibili future esigenze familiari (22% dei casi). Tra le ragioni a spiegazione della diffidenza di alcuni locatori c’è innanzitutto la difficoltà a trovare locatari affidabili (28% dei locatori), oppure il fatto che la normativa vigente sia a maggior tutela per gli inquilini (26% dei casi).